"De Brusselse regio is de eerste die de Europese "EPBD (Energy Performance of Buildings Directive) Recast" toepast, met het oog op het bereiken van "Nearly Zero Energy" tegen 2020. Blackpearl van IMMOBEL, in samenwerking met Art&Build, is één van de grote vastgoedprojecten die daarop anticiperen, met een vooropgestelde BREEAM "Excellent"."
Sebastian Moreno-Vacca, Architect – A2M, Voorzitter – PMP (Plate-forme Maison Passive), Docent – ULB

De normen van morgen op het vlak van milieubehoud en duurzaam bouwen, staan centraal in de groeistrategie van Immobel. De Groep ontwikkelt haar projecten op basis van de recentste technologische vernieuwingen, zowel op gebied van design als van industriële technieken. Immobel gebruikt als basisreferentie het BREEAm-label, hét keurmerk bij uitstek voor de certifi catie van de energie- en milieukwaliteiten van gebouwen.

Een gesprek met Paul Muyldermans, Head of Project Management en verantwoordelijke duurzaam bouwen bij Immobel.

Immobel heeft een lange traditie en uitgebreide expertise in de ontwikkeling van ambitieuze projecten in de kantoor-, de residentiële en de verkavelingssector. Minder bekend is echter dat de Vennootschap voortdurend aan de spits wil staan in de ontwikkelingen op vlak van de milieu-impact en de concrete realisaties in de verschillende projecten.

Paul Muyldermans – We doen al vele jaren deze denkoefening bij het ontwerpen en de uitvoering van onze projecten. Voor Immobel is dat vanzelfsprekend. Wij betrekken er al onze medewerkers bij en ook de bedrijven die onze partners zijn bij de ontwikkeling van de projecten. We hebben altijd gebouwen op de markt willen brengen die beantwoorden aan hogere normen dan wat de wet voorschrijft bij de start van de bouw. Zo is het project Forum, dat in 2008 aanving, het resultaat van een "benchmarking" met de beste technieken en concepten die toen beschikbaar waren. Bij de BREEAM "Post Construction" beoor deling (dus nadat het gebouw in 2011 in gebruik werd genomen) kregen we de rating "Very Good". Deze waarde is veel belangrijker dan een BREEAMevaluatie in "Design Stage".

Is BreeaM de referentienorm geworden voor al uw vastgoedprojecten?

P.M. – We kozen voor het BREEAM-label als basismaatstaf voor onze kantoorprojecten. Het project wordt beoordeeld op basis van zowel zijn energie- als milieukwaliteiten. Wij zien er op toe dat we voldoen aan de strengste criteria van het BIM (Brussels Instituut voor Milieubeheer) en zijn "GreenBuildingsBrussels" en van het AFM (Agentschap voor Facilitair Management van de Vlaamse Overheid) met zijn label "Waardering van kantoorgebouwen". Deze referenties houden onder meer rekening met de implanting van het gebouw in zijn stedelijke omgeving, met de ecologisch verantwoorde keuzes van de materialen en hun toepassing, het milieuvriendelijk gebruik van water en regenwater, het energieverbruik en het afvalbeheer. Ze hechten ook veel belang aan het welzijn van de bewoners, het visueel comfort, het daglicht, de temperatuurregeling, de kwaliteit van de lucht en het akoestisch comfort. In de residentiële sector geldt als belangrijkste maatstaf de EPBberekening van de energieprestatie van de gebouwen, volgens de regionale regelgeving.

Wordt uw ervaring in duurzaam bouwen in kantoorvastgoed ook benut in de residentiële projecten?

P.M. – De technieken zijn helemaal anders, net als de vakgebieden. De partners waar we mee werken, zijn trouwens ofwel in kantoorvastgoed of in residentiële bouw gespecialiseerd. Voor woningen trachten we zoveel mogelijk lage-energieprojecten op de markt te brengen. Er zijn nog altijd nadelen verbonden aan de technologieën op het gebied van passief bouwen en wij willen geen projecten ontwikkelen waar de toekomstige bewoners niet gelukkig mee zijn. De verwezenlijkingen inzake passiefwoningen zijn nog niet voldoende gerijpt en er zijn nog teveel ongemakken aan verbonden. In de residentiële sector wordt echter wel stelselmatig ventilatie met dubbele stroom voor warmterecuperatie geïntegreerd. We proberen altijd de allernieuwste inzichten toe te passen, in de mate dat de projecten dat toelaten. Zo liet het aantal woningen in het Bella Vita project ons toe om stadsverwarming te installeren en voor het Green Hill project (Groothertogdom Luxemburg) breiden wij een bestaande stadsverwarming uit.

P.M. – Inderdaad. Onze gebouwen moeten opvallen in het stedelijk landschap. Avantgardistische architectuur, uitgerust met de beste technologie, blijft langer overeind in de tijd. Streven naar prestatie moet gepaard gaan met zin voor schoonheid. Zo hebben we bijvoorbeeld een beroep gedaan op de Belgische hedendaagse en wereldberoemde kunstenaar Arne Quinze, om een gevel te bekleden die er anders maar gewoontjes had uitgezien (project Belair). Hij gaf het project een heel persoonlijke toets, zodat het meteen ook extra ziel kreeg. Dat zal de bewoners helpen om het zich beter toe te eigenen en zal het ook duurzaam maken.

Mooi is niet altijd praktisch... architecten hebben originele ideeën, die echter niet altijd zo gemakkelijk uit te voeren zijn... en sommige gebreken van een gebouw, qua onderhoud bijvoorbeeld, komen pas later aan de oppervlakte...

P.M. – Dat is zeker ook een punt van zorg voor ons. We mogen de praktische aspecten niet uit het oog verliezen als we het hebben over "duurzaam", met name wat het onderhoud betreft. We maken onze architecten daar attent op. Een fraaie gevel die onmogelijk of moeilijk te onderhouden is, strookt niet met onze optiek van duurzaam bouwen. Zichtbare leidingen en ventilatiekokers zonder vals plafond leiden tot onderhoudskosten en een gebrek aan fl exibiliteit dat we niet kunnen aanvaarden in onze projecten. De gebouwen die wij ontwerpen, moeten ook qua binneninrichting kunnen evolueren op lange termijn om in te spelen op nieuwe behoeften. Zo zijn bijvoorbeeld de wanden die wij voorzien vlot verwijderbaar.

Wat zijn de allerlaatste markttrends met betrekking tot kantoren? Welke nieuwe verwachtingen hebben de klanten?

P.M. – We evolueren naar een dichtere bezetting. De oppervlaktes worden nu eerder uitgedacht in aantal werkposten dan in aantal vierkante meter die per persoon wordt toegekend. Het principe van de werkorganisatie in individuele kantoren wordt in vraag gesteld. De open space, met moduleerbare ruimtes om te vergaderen of te brainstormen, is vandaag veel meer in trek. We hebben oog voor deze evolutie. Het product dat we aanbieden, is een operationeel gebouw voor een welbepaald aantal mensen, tegen een welbepaalde prijs. Het energieverbruik wordt een alsmaar belangrijker criterium voor onze klanten. Met de nieuwe technologieën die we hanteren in onze realisaties kunnen we al heel wat energie besparen. Zo loopt Immobel vooruit op de "Zero-Energy Building", het ambitieuze beleid dat de Europese Raad en het Europees Parlement uitstippelden en dat bepaalt dat alle nieuwe gebouwen tegen 2020 een energieverbruik van bijna nul moeten hebben.